Vermögensverwaltende GmbH
(Familienpool)

Effiziente Vermögensverwaltung für Ihr Unternehmen

Die vermögensverwaltende GmbH, oft auch als Familienpool bezeichnet, bietet eine effiziente Lösung zur strukturierten Verwaltung und Optimierung von Familienvermögen. Diese Unternehmensform eignet sich besonders für Familien, die ihr Vermögen bündeln und langfristig erhalten möchten, während sie gleichzeitig steuerliche Vorteile nutzen. Unser Beratungsangebot umfasst sowohl für bestehende als auch neue Mandanten eine unabhängige und maßgeschneiderte Beratung, um Ihre individuellen Ziele zu erreichen und Ihr Vermögen optimal zu verwalten.

Heldens - Unsere Leistungen
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Wir bekommen immer wieder die Frage gestellt…

… ob man Immobilien privat kaufen sollte oder lieber in einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH. Die kurze Antwort lautet: Das hängt von der Strategie und den Zielen des Investors ab. In diesem Beitrag möchten wir die vermögensverwaltende GmbH näher beleuchten, auf ihre Vorteile und Nachteile eingehen und zu guter Letzt darauf eingehen, wann es unserer Meinung nach Sinn macht Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH zu erwerben und wann nicht.

QUICK check: Anwendungsmöglichkeiten


  • Vermietete Immobilien, die seit mehr als 10 Jahren im steuerlichen Privatvermögen gehalten werden, können gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei verkauft werden.
  • Die Überschüsse aus Vermietung & Verpachtung unterliegen der tariflichen Einkommensteuer mit einem Spitzensteuersatz von 42% zzgl. Solidaritätszuschlag sowie ggf. Kirchensteuer.
  • Zinsen zur Finanzierung von Immobilien sind als Werbungskosten bzw. in der GmbH bei Schuldübernahme als Betriebsausgaben abzugsfähig und mindern den Gewinn und die Steuerbelastung.
  • Immobilien im Betriebsvermögen der vv-GmbH: Flat-Rate Steuertarif von nur rund 15,83% Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag.
  • Keine Gewerbesteuer nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG (erweiterte Gewerbesteuerkürzung), sofern die GmbH nur eigenen Grundbesitz verwaltet; keine weitere gewerbliche Tätigkeit, da sonst schädlich.

  • Bei der vv-GmbH liegt der Steuersatz rund 31,65 Prozentpunkte unter der Besteuerung im Privatvermögen.
  • Zwingend Sachverständigengutachten zum Nachweis des Verkehrswertes, da zum Verkaufspreis die Zugangsbilanzierung vorgenommen wird.
  • Erhöhte AfA wegen Verkehrswert.
  • Da Immobilien Betriebsvermögen sind, ist kein steuerfreier Verkauf aus der GmbH möglich.
  • Möglichkeit zur Neutralisierung durch Bildung einer 6b-Rücklage (§ 6b EStG) in Höhe des Veräußerungsgewinns; de facto Steuerstundung und Liquiditätseffekt.

Vorteile einer vermögensverwaltenden GmbH gegenüber der privaten Vermietung:


  • Der größte Vorteil und primäre Grund für eine vermögensverwaltende GmbH ist die insgesamt niedrigere Steuerbelastung.
  • Wegen des Wegfalls der Gewerbesteuer (Kürzung auf 0%) fällt lediglich Körperschaftsteuer an.
  • Inklusive Solidaritätszuschlag werden Mieteinnahmen nur mit 15,825% besteuert – ein erheblicher Unterschied zum privaten Spitzensteuersatz.
  • Durch die niedrigere Steuerlast kann mehr Kapital reinvestiert werden, was den Vermögensaufbau beschleunigt („Spardoseneffekt“).
  • Dieser Effekt zeigt sich bereits im ersten Jahr, entfaltet aber seine volle Wirkung über einen längeren Zeitraum.

  • Durch die Gründung einer Kapitalgesellschaft ändert sich die Besteuerungslogik: Kosten der GmbH und Vermietung werden aus Bruttoeinnahmen gedeckt.
  • Beispiel: Während Angestellte ein Auto aus ihrem Nettogehalt finanzieren müssen, kann eine GmbH die Kosten aus den Bruttoeinnahmen decken, wodurch das zu versteuernde Einkommen sinkt.
  • Wie jede Kapitalgesellschaft kapselt auch die vermögensverwaltende GmbH die Haftung ein.
  • Es erfolgt eine klare Trennung zwischen dem Vermögen der Gesellschaft und dem Privatvermögen.

Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH gegenüber der privaten Vermietung


  • Im Gegensatz zur privaten Vermietung entstehen Aufwand und Kosten für die Gründung sowie den Unterhalt der GmbH.
  • Die in der Vermietung erzielten Einnahmen verbleiben zunächst in der vermögensverwaltenden GmbH und sind nicht direkt auf privater Ebene verfügbar.
  • Ausschüttungen an Gesellschafter unterliegen der Abgeltungssteuer und werden inklusive Solidaritätszuschlag mit 26,375% besteuert.

  • Die vermögensverwaltende GmbH profitiert nicht vom steuerfreien Verkauf von Immobilien nach 10 Jahren, wie es im Privatvermögen möglich ist.
  • Unabhängig von der Haltedauer (1 Tag oder 50 Jahre) muss der Verkaufserlös einer Immobilie in der vermögensverwaltenden GmbH versteuert werden.

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Wann macht es denn nun Sinn, Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH zu erwerben anstatt sie privat zu kaufen?



Zunächst ist es eine Kostenfrage: Rechnet sich die Steuerersparnis mit den zusätzlichen Kosten für die Gründung und Unterhaltung der vermögensverwaltenden GmbH? Dies hängt von den aktuellen Mieteinnahmen der Objekte in der vermögensverwaltenden GmbH ab. Selbst wenn diese aktuell noch nicht genügend Mieteinnahmen abwerfen, ist die Frage, ob sich die Situation in den nächsten Jahren durch den Kauf weiterer Objekte ändert.

Relevant ist auch die Frage, ob bei der/n in Frage kommende(n) Immobilie(n) eher ein hoher laufender Cash Flow oder eine höhere Wertsteigerung in Zukunft erwartet wird. Da die laufenden Einnahmen in der vermögensverwaltenden GmbH niedriger besteuert werden, jedoch der Verkauf von Immobilien auch nach 10 Jahren voll versteuert werden muss, lohnt es sich tendenziell eher Immobilien mit hohen laufenden Cash Flow und niedrigerer Wertsteigerung in einer vermögensverwaltenden GmbH zu kaufen. Doch natürlich hängt die Antwort auf diese Frage stark von der individuellen Lage und Strategie des Investors ab und kann nicht pauschal beantwortet werden.


Eine spannende Strategie ist, wenn man Immobilien zunächst privat ankauft und nach 10 Jahren steuerfrei an seine vermögensverwaltende GmbH verkauft. Damit hat man die Wertsteigerung steuerfrei mitgenommen (auf privater Ebene) und hat gleichzeitig auf Ebene der vermögensverwaltenden GmbH die Abschreibungsgrundlage erhöht bei niedrigerer steuerlicher Belastung der laufenden Einnahmen (nach 10 Jahren!).

Unser Vorgehen


Erstgespräch und Zieldefinition:

  • Besprechung Ihrer Ziele und Erwartungen an die vermögensverwaltende GmbH.
  • Klärung der spezifischen Anforderungen und Wünsche der Familie.
Analyse der aktuellen Vermögensstruktur:
  • Bewertung der bestehenden Vermögenswerte und -strukturen.
  • Überprüfung steuerlicher und rechtlicher Aspekte.
Konzeption und Planung:
  • Entwicklung eines maßgeschneiderten Konzepts für die Gründung und Strukturierung der vermögensverwaltenden GmbH.
  • Beratung zu möglichen steuerlichen Vorteilen und rechtlichen Rahmenbedingungen (ggf. in Zusammenarbeit mit unserem Netzwerk).
Erstellung eines detaillierten Plans:
  • Ausarbeitung eines umfassenden Plans für die Einrichtung und Verwaltung des Familienpools.
  • Festlegung von Prozessen für die Verwaltung und Nachfolgeplanung.

Implementierung und Gründung:

  • Unterstützung bei der Gründung der vermögensverwaltenden GmbH und der notwendigen rechtlichen Schritte.
  • Einrichtung der Verwaltungsstrukturen und -prozesse.
Regelmäßige Überprüfung und Anpassung:
  • Regelmäßige Überprüfung der Vermögensverwaltung und der steuerlichen Situation.
  • Anpassung der Strategie bei Bedarf, um aktuellen Änderungen und Entwicklungen Rechnung zu tragen.
Laufende Beratung und Unterstützung:
  • Fortlaufende Beratung und Unterstützung bei der Verwaltung des Familienpools.
  • Beantwortung von Fragen und Unterstützung bei der Umsetzung von Änderungen oder Erweiterungen.

Ihre Vorteile


Eine vermögensverwaltende GmbH, oft auch als Familienpool bezeichnet, bietet zahlreiche Vorteile für die effiziente Verwaltung und Optimierung von Familienvermögen. Sie ermöglicht eine strukturierte Verwaltung, die auf eine langfristige Vermögenssicherung abzielt, ideal für Familien, die ihr Vermögen bündeln und über Generationen erhalten möchten.

  • Effiziente und strukturierte Verwaltung und Optimierung von Familienvermögen
  • Langfristige Vermögenssicherung
  • Nutzung steuerlicher Gestaltungsspielräume
  • Unabhängige und objektive Beratung
  • Individuelle Beratung, die auf Ihre spezifischen Bedürfnisse und Ziele abgestimmt ist
  • Praxiserfahrung und Fachwissen in Vermögensverwaltung und steuerlichen Fragen
  • Unterstützung bei der strategischen Planung der Unternehmens- und Vermögensnachfolge
  • Klare Strukturierung der Vermögenswerte

FAQ



Rund um die vermögensverwaltende GmbH (Familienpool)

Welche Vorteile bietet eine vermögensverwaltende GmbH?
Warum nennt man eine vermögensverwaltende GmbH auch Familienpool?
Für wen macht ein Familienpool besonders großen Sinn?
Welche steuerlichen Vorteile bietet eine vermögensverwaltende GmbH?

Nehmen Sie Kontakt
mit uns auf

Für eine persönliche Beratung und individuelle Angebote stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns und erfahren Sie, wie die „Steuerberatungskanzlei Heldens“ auch Ihren steuerlichen Erfolg maßgeblich unterstützen kann.

Wir freuen uns darauf, Sie in unserer Kanzlei in Mönchengladbach zu begrüßen!

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